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宁波市2015年1-12月市场调研报告
本稿上传时间:2016/4/21
一、宁波概况
  1.宁波简介
  2.交通区位
  3.城市经济
  
二、土地市场运行情况
  1.市场综述
  
三、楼市运行情况
  1.商品住宅月成交情况
  2.上、下半年成交套数对比
  3.2014年、2015年宁波成交数据对比

四、精品楼盘
1.中海阳光玫瑰园
2、恒大城市之光
  3、保利印江南
  
五、总结
一、宁波概况
1、宁波简介
宁波简称“甬”,地处中国大陆海岸线中段,长江三角洲南翼。东有舟山群岛为天然屏障,北隔杭州湾与上海相望,西接绍兴市,南临三门湾,与台州相连。宁波设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区,下辖余姚、慈溪、奉化三个县级市和宁海、象山两个县。全市陆地总面积9816平方公里,其中市区面积2461平方公里;全市海域总面积9758平方公里;全市常住人口763.9万人,户籍人口583.8万人,其中市区229.6万人。
2、交通区位
海洋运输:作为国家大型港口的宁波港设备先进,运力充足,不但担负起宁波水路运输的重任,更成为浙江省乃至华东地区海运远洋贸易的集散地和物流中心。
高速公路:宁波绕城高速公路(G1501)、杭甬高速(杭州湾环线高速,G92)、象山港跨海大桥等多条高速公路交叉环绕,使得宁波成为浙江东部的交通枢纽。
航空:宁波栎社国际机场不仅有发往全国各大城市的航班,更包括发往海外许多城市的航班。东方航空将浙江分公司设在宁波,栎社机场为该公司的重要基地。
铁路:萧甬铁路复线和甬台温铁路为宁波的主干铁路,北仑线、洪镇线、余慈线、白沙线为支线,外连浙赣线、沪杭线,内通宁波港区,接通全国的铁路网。
3、城市经济
2015年宁波实现地区生产总值8011.5亿元,增长8%;完成财政总收入2072.7亿元、增长11.4%,其中一般公共预算收入1006.4亿元、增长8.2%。为扩大有效投资,完成固定资产投资4506.6亿元,增长13%;十方面民生实事圆满完成。城镇新增就业17.8万人,城乡居民收入分别达到4.8万元和2.6万元,分别增长8.4%和9%。经济平稳健康发展,地区生产总值年均增长8.3%,人均地区生产总值超过1.6万美元。财政总收入、一般公共预算收入年均分别增长12.1%和13.6%。








二、土地市场运行情况
1、市场综述
回首2015年的宁波楼市可谓是大起大落,从年初的全民唱衰到年中的缓慢回暖,再到下半年的全面爆发。今年对于宁波的各个开发商来说,可谓有惊无险。大浪淘沙,方显真金本色。不论是在这场洗礼中屹立不倒的企业,还是“退出战场”的房企,都是一种锻炼和警醒。市场是无情,变则通,通则达,快一步有可能就占据较大市场份额。
共成交土地6915亩 未来鄞州潜在供应较大
2015年上半年推地速度有点放缓,下半年开始在慢慢进入状态,据相关数据显示,2015年宁波市六区共成交土地6915亩,成交量略高于2014年,成交量同比上升1%,其中市四区1839亩,其他区域5076亩。
2015年高溢价住宅成交地块一览
区域 地块名称 楼面价(元/平米 竞得单位 溢价率
东部新城 核心区E-23/24/28/29-1#地块 12276 雅戈尔 32.50%
鄞州中心区 首南地段YZ08-07-b地块 9040 江山万里 24.70%
首南地段YZ08-08-a地块 8900 金地 18.70%
江东区 宁丰2-1#地块 8860 方兴 17.80%
鄞州中心区 首南地段YZ08-08-(b2、b3)地块 8950 美地 7.80%
长丰地段YZ13-02-K1地块 8040 万科 7.20%
中河地段YZ06-08-e1地块 4880 东睦嘉恒 0.60%
长丰地段YZ13-02-ef地块 6630 金地 0.50%
长丰地段YZ13-02-cd地块 6420 万科 0.30%
首南地段YZ08-08-e8地块 8310 金地 0.10%

2015年土地市场冷清,3-5月连续三个月无宅地成交,由于商品房市场供应量过剩的危机持续存在,开发商拿地依然很谨慎,政府也相应调整供地计划。一直到9月份正式开始爆发,2015年鄞州区占六区总成交土地44%,未来鄞州潜在供应较大,宁波未来房地产市场竞争集中在鄞州区。其中鄞州湿地公园板块、江东区东部新城地块,鄞州长丰地块为今年成交热点区域。
未来上市土地,主要集中于鄞州区,江东和海曙也有少量宅地未来上市,其中鄞州中心板块集中大量优质土地。
三、楼市运行情况
2014年的宁波楼市以“降”为主基调,以价跑量成了2014年的市场常态。经过波折的“剧情”变化,2014年宁波楼市整体来说还是以“量升价跌”告终。但“历史问题”总是会遗留下来,楼市巨大的库存压力就是其中之一。2015年开年,宁波市场业绩并不乐观,除成交冷淡之外,还要顶着巨大的库存压力。而后,降息降准等利好政策不断出台,宁波楼市也渐渐回暖。在经历了一段楼市政策调控期之后,2015年宁波楼市表现出不错的市场业绩。
量价齐升 多月市场成交“高歌猛进”
2015年宁波商品住宅成交40188套,相比于2014年同比上涨37.45%。成交面积为503万方,同比上涨39.41%。而在供应量方面,或由于库存压力之大,2015年宁波商品住宅供应量有所下降,总共供应429万方,同比2014年下降了15.92%。??

从个月来看,5月、6月、12月这三个月宁波市场成交均超4千套。特别是12月份,本正值传统销售淡季,而市场业绩却意外让人欣喜。12月宁波市场成交4354套,业绩不亚于5月和6月。

2014年、2015年宁波成交数据对比

此外,2015年宁波楼市后期持续发力,下半年商品住宅共成交22216套,环比增加了4244套(上半年共成交17972套)。且从月均成交量来看,2015年宁波商品住宅月均成交3349套,2014年月均成交量为2436套。由种种数据看来,2015年的宁波楼市确实回暖了不少。

四、精品楼盘介绍
1. 中海阳光玫瑰园

开发商:宁波中海海尚置业有限公司
售价:8888元/平方米
开盘时间:2015年12月23日
优势:
中小学:东钱湖小学 效实中学东钱湖校区
幼稚园: 中海东湖观邸幼儿园
综合商场:鄞州新城CBD、东南新城CBD、东部新城CBD、东钱湖商业综合体、嘉悦生活广场、创新128商业广场
医院:钱湖医院、鄞州医院
邮局:莫枝邮政
银行:中行、工行、建行、农业银行、宁波银行、交通银行等一应俱全
其他:国家级景区、高端休闲配套
小区内部配套:中庭景观、休闲娱乐区、商业
2、恒大城市之光

开发商:恒大地产集团
售价:19500元/平方米
开盘时间:2016年2月27日
优势:
中小学:新城第一实验学校、效实中学(规划),华师大附属九年义务教育学校(规划)
综合商场:宏泰101广场、世纪东方广场、文化广场等大型广场
银行:工商银行、建设银行、中国银行、恒丰银行、通商银行、招商银行、宁波银行、中信银行、华夏银行等
幼稚园:规划中的新加坡卓越幼儿园、第二机关幼儿园、花园社区幼儿园(在建)、华师大幼儿园(在建)
医院:第六医院、李惠利医院东部分院
其他:新市府行政中心;市民广场、图书馆
俏江南、鼎泰丰、COSTA咖啡、小南国等各类餐饮;
泛太平洋酒店、逸东豪生酒店、嘉裕酒店、西花园酒店、雷迪森酒店等多家五星级酒店
3、保利印江南

开发商:宁波保信置业有限公司
售价:23000元/平方米
开盘时间:2016年1月16日
优势:
综合商场:城市之光、门户区、银泰等
幼稚园:优质幼儿园
银行:招商、国家开发、东海、通商、中行、建行、恒丰、渣打银行等
医院:项目西边有专科医院、东柳医院、第六人民医院、江东眼科医院
东方园林景观、邻里中心
五、总结
2015年,多次降息降准、330新政、公积金新政等利好政策频繁出台,受此影响宁波市场回暖了。虽2015宁波楼市表现不错,但库存压力仍旧令人忧心。据克而瑞数据显示,截止2015年12月31号宁波楼市整体库存量为526万方,按照15年的平均成交情况来看,去化周期还要12.5个月。这个数字虽比2014年下降了一些,但形势还较严峻。不止是宁波,全国许多城市的库存压力也是如此。12月中旬,中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年中国经济工作五大任务之一。由此看来,接下来的2016年,一场去库存的“歼灭战”或将开始。
??除了库存,房价的涨跌也是众人热议的焦点话题。从2015整体来看,宁波商品住宅成交均价为13421元/平,同比上涨了1.99%。而对于接下来的2016年,业内人士对房价也是议论纷纷。部分人认为2015是买房的最佳时机,2016年房价要涨;而另一部分人则认为房价还要再降。2016年房价已然是一个两极分化的问题,这也不免让人有点期待2016年的楼市变化。
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